Los pisos de lujo están tan caros en Madrid que los millonarios ya miran a zonas más "asequibles" como... La Moraleja o La Finca
Publicado el 26/03/2025 por Diario Tecnología Artículo original
A lo largo de todo un año un español medio gana (o ganaba al menos en 2022, último dato del INE) un salario de alrededor de 27.000 euros. Es una suma considerable. Pero en breve no dará ni para pagar un m2 en el mercado del lujo residencial madrileño. Así lo estima la consultora Colliers, que en un informe publicado esta misma semana sobre las propiedades más exclusivas de la capital deja botando una idea llamativa: los precios del mercado inmobiliario de la ciudad se están calentando en todos los segmentos, también el prime.
De hecho esa subida de precios en la almendra central de Madrid está obligando a que parte de la demanda se desplace a otras partes de la ciudad, como La Moraleja o La Finca.
Sondeando el lujo. En su informe, Colliers se dedica a ponerle el termómetro al segmento más exclusivo del mercado inmobiliario madrileño, el que se asocia a etiquetas como Ultra High-End, High-End, Premium o branded residences. Básicamente se trata de viviendas que cuestan al menos dos millones de euros (buena parte pasa de los cinco) y en ciertos casos están asociadas a una marca hotelera que ofrece servicios, lo que les aporta un plus de exclusividad.
Quizás parezca un segmento muy limitado, pero Colliers revela que tiene cierto peso en los barrios más exclusivos de la capital. En el informe sus técnicos aseguran haber identificado en el Barrio de Salamanca, Chamberí, El Viso y Centro 153 viviendas a la venta que cumplen dos requisitos: son obra nueva y pasan de los dos millones de euros. Es más hay 52 que pertenecen al grupo más exclusivo, el Ultra High-End, con un precio por m2 que llega a 27.400 euros.
Una cifra: 1.550 €. Una de las primeras conclusiones que deja el informe es que el mercado del lujo residencial no ha permanecido ajeno al encarecimiento generalizado de la vivienda en Madrid. Al revés. Colliers calcula que a lo largo de la última década el precio del m2 en el mercado High-End de la capital ha crecido a razón de 1.550 €/año, lo que la consultora interpreta como "un crecimiento constante y sostenido". En la práctica eso se traduce en que el m2 en las propiedades y pisos más exclusivos es hoy mucho más caro que en 2005.
Y no hace falta echar la vista tan atrás.
Sorpresas. Al analizar el stock de vivienda de lujo a la venta en Madrid la consultora se ha encontrado con dos sorpresas: primero, el número de promociones y viviendas se ha incrementado de forma considerable con respecto a 2023; segundo, los precios máximos son hoy bastante superiores a los que se manejaban hace apenas dos años. Si en 2023 el máximo estaba en 24.800 €/m2, ahora pasa ya de los 27.400. Por el contrario, los valores mínimos se han suavizado alrededor de un 12%.
27.400 por un m2. ¿Cuál es el resultado de ese aumento "constante y sostenido" de precios? Que ahora mismo el metro cuadrado residencial en las viviendas más exclusivas a la venta en barrios como Salamanca, Chamberí o El Viso ronda, de media, los 18.300, con algunos casos en los que ese valor se ha disparado por encima de los 27.400 €/m2. Se trata solo de eso, medias que pueden variar en función de las características de la propiedad o la zona concreta de Madrid en la que se ubiquen, pero aun así son interesantes.
En el barrio de Salamanca por ejemplo Colliers analizó 112 propiedades en las que el coste medio del metro cuadrado oscilaba entre los 12.000 y 18.600 euros, lo que se traduce en viviendas que cuestan en total entre 2,75 y 8,6 millones. En Chamberí la foto ya cambia y la consultora no registró propiedades en las que se sobrepasase los 17.800 €/m2.
Pulverizando récords. Tal vez parezcan precios altos, pero si los técnicos de Colliers dan en el clavo es probable que dentro de unos años no lo parezcan tanto. Sobre todo si tenemos en cuenta que el mercado ha mantenido una tendencia a lo largo de los últimos años que parece encaminarlo hacia nuevos valores récord. "De mantenerse esta evolución, estimamos que para 2030 el precio medio en las zonas prime del mercado residencial de lujo podría superar la barrera de los 30.000 €/m2, lo que representaría un hito clave para este segmento", recoge el informe.
"Ahora estamos viendo proyectos que probablemente saldrán a final de año rondando los 25.000 euros por m2", reconoce Luis Valdés, director gerente del área de viviendas de lujo de Colliers al diario Cinco Días, que recuerda que probablemente hay ya alguna propiedad asociadas al branded residences revendida por más de 30.000 €/m2. Si finalmente se cumple la previsión de la consultora en cuestión de solo un lustro ya no será la excepción, sino "el precio medio en las zonas prime del mercado residencial High-End".
¿Cuál es el motivo? El estudio no se limita a hablar de precios y trazar previsiones a medio plazo. Parte de su análisis se dedica también a sondear el mercado, que por lo demás va en línea con el del conjunto del sector inmobiliario madrileño. En general, Idealista calcula que el m2 residencial en la capital se ha disparado en la última década: de 2.700 €/m2 en febrero de 2015 a los más de 5.200 que se cobran ahora. En el caso concreto del mercado prime hay sin embargo ciertas tendencias con un peso clave.
Extranjeros. En su informe Colliers dedica una atención especial al capital extranjero, destacando la capacidad de Madrid "para atraer inversión, turismo y riqueza". "Ha escalado posiciones hasta consolidarse como la segunda ciudad europea más atractiva para la inversión inmobiliaria, solo superada por Londres", destaca el análisis. "Este hecho pone de manifiesto la fortaleza del mercado inmobiliario madrileño, impulsado tanto por inversores internacionales como particulares que buscan mayores niveles de rentabilidad".
Entre otros factores, la consultora recuerda la apertura de nuevos hoteles de cinco estrellas, el auge de escuelas de negocios, la seguridad y un clima que puede resultar atractivo para inversores de otras latitudes. De acuerdo a los datos que maneja Colliers, en 2024 cerca de la mitad de las viviendas adquiridas en la comunidad se concentraron en la capital y el 7% corresponde a inversores extranjeros, sobre todo de LATAM y EEUU, lo que sitúa a Madrid, en su opinión, entre los mercados "más rentables" para el lujo.
¿Y las consecuencias? Colliers apunta también algunas consecuencias de la escalada de precios, más allá de las previsiones de nuevos récords. En concreto habla de una "expansión del lujo" hacia otros puntos de la ciudad o su entorno, impulsando (o consolidando) áreas residenciales fuera de la almendra central.
"En zonas como La Moraleja y La Finca la demanda de viviendas de lujo ha experimentado un notable crecimiento", añade. "Este cambio responde al interés creciente de compradores latinoamericanos, que tradicionalmente se centraban en el Barrio de Salamanca pero ahora prefieren áreas periféricas". Desde la consultora reconocen que ambas zonas, La Moraleja y La Finca, "se están posicionado como alternativa a los barrios más céntricos" y absorben una "demanda imparable".
"No tienen otra opción". "A medida que se ha ido incrementando el precio en el centro, matrimonios con dos o tres hijos y la necesidad de in inmueble de cuatro habitaciones no tienen otra opción que buscar fuera de la almendra central, donde todas las viviendas cuestan más de dos millones de euros", explica Luis Valdés a El Periódico de España (EPE). "Sobre la mesa tienen mudarse a una zona residencial, por ejemplo junto a las autovías A-1 o A-6, donde haya colegios, etcétera".
No es que sean nuevas. El propio informe reconoce que La Moraleja por ejemplo "ha sido históricamente una zona de lujo consolidada y reconocida", pero sí aprecia un cambio: "La oferta de viviendas había quedado obsoleta y existía una notable escasez de proyectos de obra nueva". Tras el desarrollo de la urbanización de La Solana aprecia un punto de inflexión que se suma a las promociones que están en marcha en La Finca, con "proyectos clave" como Hoyo 15 o LGC9.
Imágenes | Jorge Fernández Salas (Unsplash) y Wikipedia
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