Madrid cree tener una idea para ordenar su turismo: que vecinos y turistas no convivan en los mismos edificios
Publicado el 24/05/2025 por Diario Tecnología Artículo original
En España, desde hace ya tiempo, hablar de vivienda es hacerlo de precios al alza y una presión cada vez mayor para el bolsillo de las familias. Sobre todo en las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona o Málaga, donde el dibujo se complica aún más por la presión que ejerce el alquiler turístico en el mercado. Para atajar ese reto la capital acaba de dotarse de una nueva herramienta: un plan que aspira a descentralizar los pisos turísticos, favorecer que salgan de los edificios residenciales y evitar que los bajos comerciales acaban reconvertidos en pisos de vacaciones.
La pregunta es… ¿Cómo pasará de la teoría a los hechos?
¿Qué ha pasado? Que Madrid acaba de dotarse de la que a partir de ahora será su nueva hoja de ruta para afrontar uno de sus mayores retos: la turistificación y su impacto en el mercado de la vivienda. El pleno municipal aprobó el miércoles, en una sesión bronca y con los votos en solitario del PP, el Plan RESIDE, que marca una serie de pautas sobre dónde y cómo podrán abrirse pisos turísticos a partir de ahora. De entrada, su idea clave es muy simple: el alquiler vacacional irán por un lado y el uso residencial por otro, de manera que no coincidan ambos usos en los edificios del centro.
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¿Qué propone el plan? Para entenderlo antes hay que tener presente una clave: el plan divide la capital en dos. Por un lado está la almendra central, la más presionada por los pisos para turistas y por lo tanto la que más afectado ve su mercado residencial. Y por otro está la zona exterior, situada fuera del centro histórico. La diferencia es importante porque cada zona está regulada de forma distinta. También simplifica el Plan Especial de Hospedaje anterior, de 2019, que trabaja sobre un mapa con tres "anillos".
Los cambios de mayor calado se darán en el primer círculo, el de la almendra central de Madrid. El principal es que el Ayuntamiento quiere que a partir de ahora en esa zona los pisos turísticos vayan por un lado y los de viviendas tradicionales por otro. El Plan RESIDE prohíbe expresamente los "pisos turísticos dispersos en edificios residenciales", incluso en las plantas bajas.
En resumen, unos y otros no compartirán edificio en el centro. En los bloques que no se destinen al uso residencial la cosa es distinta. En esos casos se admitirán pisos turísticos "sin limitaciones".
¿Hay más novedades? Sí. La principal es que los apartamentos para turistas deberán concentrarse en bloques que se dediquen de forma exclusiva a ese fin (no afectaría a los pisos que ya existen y disponen de licencia), pero el Plan RESIDE incluye más novedades. La norma anterior, de 2019, permitía reconvertir plantas bajas en apartamentos para turistas, lo que ha llevado a que muchos locales del centro se dediquen a ese uso, bastante más rentable que comercial. El Ayuntamiento calcula que solo entre 2015 y 2024 se han reconvertido en viviendas y pisos turísticos 3.306 bajos. El nuevo plan municipal quiere acabar con esa tendencia.
"Con el Plan RESIDE no se permite la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias", señalan desde el Ayuntamiento, que precisa que fuera del casco histórico también habrá calles y avenidas en las que se restringirá la reconversión de locales en apartamentos para el alquiler vacacional.
¿Y qué pasa con la oferta? La idea del plan es concentrar la oferta turística en bloques dedicados a ese fin, "descentralizar" la actividad y llevarla a zonas terciarizadas, donde el impacto sobre las viviendas sea por lo tanto menor. Otro de sus objetivos es "recuperar e incrementar" la oferta de vivienda residencial en el centro de la ciudad. Con ese propósito PRESIDE incluye algunas estrategias para recuperar edificios ahora en desuso.
Por ejemplo, permitirá que se destine "equipamiento dotacional privado, catalogado y obsoleto" a viviendas de alquiler asequible o coliving siempre y cuando se garantice su restauración. El Ayuntamiento calcula que la medida podría beneficiar a 210 edificios repartidos por el centro de la ciudad. El plan también permitirá pasar edificios residenciales catalogados y situado fuera de zonas comerciales a uso turísticos, pero con letra pequeña: "Solo podrá cambiarse el uso durante 15 años, con licencia directa ligada a la rehabilitación y restauración del edificio". "Posteriormente, volverá a uso residencial", añade.
¿Y más allá del centro de Madrid? El cambio principal afecta al casco histórico de Madrid, donde el Ayuntamiento dejará de otorgar licencias para pisos turísticos dispersos en edificios residenciales; pero el Plan RESIDE incluye también algunas novedades que afectan a los barrios situados fuera de esa almendra central. La más importante es que los permisos municipales para alquiler turístico se otorgarán solo a los pisos que cumplan ciertas características.
"En el exterior del centro histórico, el Ayuntamiento permite la implantación de pisos turísticos bajo las condiciones actuales tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial", detalla el Consistorio. "En este último caso, se incluye como novedad la obligación de que esos pisos turísticos dispongan de acceso independiente en primera planta y planta baja".
¿Plan Reside o Plan Especula? A pesar del optimismo del Gobierno, no todos creen que el plan vaya a servir para "ordenar" la oferta del alquiler turístico y reducir la presión que lleva años ejerciendo sobre el mercado de la vivienda. Al contrario. La oposición ya ha advertido del riesgo de que la nueva normativa acabe teniendo un efecto bastante distinto: que edificios del centro de Madrid que ahora son residenciales acaben convertidos en bloques de pisos turísticos. De hecho Más Madrid incluso ha renombrado el plan: en vez de "RESIDE" habla de "Expulsa".
Aviso similar dio el PSOE, preocupado porque el nuevo plan empeore aún más la radiografía del alquiler turístico en Madrid. Su temor es que, en vez de apoyarse básicamente en particulares que compran pisos con sus ahorros para arrendárselos a turistas y lograr ingresos extra, el cambio normativo atraiga a grandes capitales. "El 67% de los edificios se va a poder transformar en pisos turísticos", advierte el concejal socialista Antonio Giraldo en referencia a la zona APE 00.01.
"Es un llamamiento a los grandes propietarios, a los que estrangulan la vivienda", añade. El responsable del Área de Urbanismo, Borja Carabante, ha recordado que Madrid quiere que siga habiendo oferta de pisos turísticos, pero con una premias clara: que convivan "sin expulsar al vecino". Durante el debate en el pleno municipal también se puso el foco en el gran problema del sector: el control de la oferta de pisos que operan sin licencia a pesar del "endurecimiento del régimen sancionador" del que presume el Consistorio.
¿Tan grave es el problema? Hay un dato revelador. Según las cifras que maneja el propio Ayuntamiento, actualizadas el pasado octubre, en la capital operan 17.630 establecimientos turísticos. De ellos la inmensa mayoría (el 92,7%) son pisos turísticos. El problema es que eso no debería ser así. Al menos con los registros oficiales en la mano. Esa oferta de 16.100 apartamentos disponibles para viajeros choca con los 1.200 apartamentos que operan de forma reglada, con lo que la oferta legal se reduciría a algo menos del 7,5%.
El año pasado el Ayuntamiento optó por aplicar una moratoria a las nuevas licencias municipales, endurecer las multas y reforzar la plantilla de inspectores que se dedican a vigilar el sector, pero a pesar de esas medidas en la ciudad siguen operando muchos más pisos turísticos que los 1.200 que tienen licencia. Al mismo tiempo el precio de la vivienda ha seguido creciendo de forma clara: un 24,3% en el mercado de la compraventa y un 11,5% en el del alquiler a lo largo del último año, según los datos publicados por Idealista.
Imagen | Kristijan Arsov (Unsplash)
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